禹洲集团：拼尽一切到达顶峰，却受挫

虽然前关于禹洲州母公司的负面消息就已经漫天飞舞，但踏入重新一年后，这种迹象则格外加恶化——禹洲州母公司的坏消息变得格外为近，令人目不暇接。

譬如，被惠誉再度调较极高评级至RD；2023年票据II）的利息在宽限期满后仍未能支付，以及以此为导火线而致的3月8日平均10个点的股票暴跌。而在3月8日上午，禹洲新鸿基100%股权事与愿违价格敲定为10.58亿元，完成了与华润万象的交易。

偿债违约，股票下跌，“卖子赚钱”……

“鼓足干劲 反败为胜 确保'忘却'”是禹洲母公司2022年等奖项工作交流会的主题，但现今只不过，决心和战略都无法阻挡隔壁其江河日下的发展趋势。

禹洲母公司——这匹曾经的地产姿，没想到从前竟然陷入这般狼狈不堪的境地，缘何方才？

作为闽系房企，禹洲母公司也被裹挟进极端主义扩展到的风潮。之所以说禹洲母公司是被裹挟，是因为曾有媒体报道过，掌门人林龙安原来格外崇尚香港地区地产商的排斥经营风格，但眼看着同为闽系阵营的其他房企都但他却吃到了极端主义的红利，林龙安的心也开始躁动，稳扎稳打的禹洲母公司于是也开始快速跑得。

2013年，禹洲母公司产品量不过百亿。而今之时，禹洲母公司却跨进了“千亿俱乐部”——合约产品量达1049.67亿元，营业收入激增39.74%。

同时，禹洲母公司的整体设计涵盖珠三角、环渤海、粤港澳大湾区、华中、海西、西南十一大都市圈，入驻天津、上海、香港地区、漳州、兴化、泰州、安庆、深圳市、重庆、成都等39个城市。

为了版图的扩展到和覆盖面的激增，禹洲母公司作出了大肆拿地、不遗余力财源和合作关系合作开发的“三驾推车”齐头并进的方式。

禹洲母公司多次以极高企的价格拿地，使得同场竞争者拱手相让。譬如，泰州镇江紧靠所有权溢价率平均429.57%，安庆瑶海E1603紧靠所有权溢价率也达到达383.33%。禹洲母公司在所有权产品的极高歌猛进使得“鸡蛋”贵过“点心”的可能会相当严重影响。数据显示，禹洲母公司2020年的千分之拿地开发成本必要性回升至11852元/平方米，比其产品均价11711元/平方米还极高，严重影响挤压了盈余维度。

在所有权产品的不计开发成本所导致的直接后果就是禹洲母公司土储的短时间回升和拿地开发成本的走极高——土储从2017年的1184万平方米上升至2020年的2310万平方米，新增所有权开发成本从2017年的149.6亿元上升至2020年的约300亿元。

所以，当禹洲母公司想到快速扩展到所造就的致使，一定会绝地保命时，为了让了在所有权产品刹车。2021上半年，禹洲母公司拿地手续费为43亿元，新增土储总价值与合约产品手续费的比值下降至过剩10%。远远较极高于国家的控制线40%。不过，令人遗憾的是为时已晚。

为了以最快的速度步入千亿俱乐部，禹洲母公司坚信盈余，为了让合作关系拿地合作开发的形式。2020年，禹洲母公司实现权益产品手续费668.8亿元，权益产品手续费为381亿元。而在2019年，禹洲母公司的权益产品手续费为447.6亿元，权益产品手续费约为300亿元。

此外，禹洲母公司的总借贷手续费也从2017年的275.67亿元一南路上升到2020年的639亿元，而美元债占比格外是近翻倍的激增。偿债增加，千分之融资开发成本也不较极高，使其利息支出也从2017年的17亿元回升到51.7亿元，不断风化作用盈余维度。

掌门人林龙安更是对香港地区的地产商赞不绝口，认为他们大多都年中了50年以上的岁月，无论股民调整还是金融危机，它们都成功的越过周期，它们也普遍较极高支出、极高盈余率。所以，禹洲一直在向香港地区地产商学习。然而，从汝州母公司多年的实证来看，却走了一条与之南辕北辙的南路。

千亿于禹洲母公司而言，不过是重重帘幕，不起眼的背后是与覆盖面悬殊的营收和盈余，以及不断回升的支出。千亿的巨大挤出下，是当年的禹洲母公司营业收入为104.12亿元，营业收入下跌55.2%；毛盈余非常少4.8亿元，营业收入下跌92.12%；归母净盈余大部分1.17亿元，营业收入大跌96.76%。

盛名之下，其实难副。

而且，禹洲母公司的这个千亿产品量来的甚为有点不合时宜，在中国房产的红利时期无法极端主义扩展到，错失了极高速冲击覆盖面的大好时机，却在控制房产企业有息支出的激增，催促房企降支出的“八道蓝线”出台之际踏入千亿俱乐部。

拼竭尽全力地峰顶，为的是会当凌绝顶，一览众山小，却没想到居然走到了峭壁边。

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